전세사기 예방 최우선변제권 획득 전세권 설정 확정일자 받는법

전세사기 예방 최우선변제권 전세권 설정 확정일자

 

전세사기 피해가 늘어나면서 전세 계약을 할 때 굉장히 불안해하시는 분들이 많습니다. 전세사기 예방을 위해 최우선변제권 획득 방법, 전세권 설정 방법, 확정일자 받는 법 등을 쉽고 간략하게 알아보겠습니다. 사기를 피하기 위한 최소한의 방법입니다.

 

전세사기 예방

 

전세 사기로 인해 전세 계약 자체를 꺼려하는 분들도 많지만 집 값이 비싸도 너무 비싸서 전세를 선택할 수밖에 없는 경우가 많습니다. 전세 계약이 끝나고 전세금을 바로 돌려받는다면 아무 문제가 없지만 여러 가지 문제로 인해 돌려받지 못했을 때를 대비해서 이것을 꼭 해두어야 합니다.

 

전세보증금 못 받는 유형

 

전세보증금을 못받는 유형은 크게 2가지가 있습니다. 첫 번째는 집주인이 미납 연체 등으로 자산의 경매처분을 당하거나 파산하는 경우입니다. 두 번째는 갭투자가 있습니다. 갭투자의 경우 다음 세입자가 구해져야 보증금을 돌려줄 수 있기 때문에 그때까지 보증금을 안 돌려주기도 합니다.

 

 

 

전세사기 유형 수법 당하지 않는 법 사기당했을 때 대처 방법은

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전세사기 예방 확정일자 전입신고 전세권설정

 

파산의 경우 법원은 집주인이 보유하고 있는 자산을 경매로 처분하고 채무 금액을 변제받습니다. 이런 경우 보증금을 돌려받기 위해서는 내가 임대인의 집에 전세로 들어가 있다는 것을 법원에 증빙을 해야 합니다.

 

 

 

 

 

 

증빙을 할 수 있는 방법이 확정일자와 전입신고, 전세권 설정입니다. 두 개 중에 한 개는 해 둬야 거주하는 주택이 경매로 처분될 경우 내 보증금을 우선적으로 보장을 받을 수가 있습니다.

 

 

 

 

 

 

전세사기 예방 최우선변제권

이런 장치를 해두는 이유는 최우선변제권을 획득하기 위해서입니다. 최우선변제권이란 임차하는 주택이 경매, 공매가 진행될 때 다른 담보 물권자보다 우선하여 변제받는 권리를 말합니다.

 

쉽게 말해 파산 등의 이유로 집이 넘어갔을 때 남들보다 먼저 돈을 받을 수 있는 권리가 최우선 변제권입니다.

 

 

순위가 빠를수록 본인이 받을 돈을 다 받을 확률이 커집니다. 반대로 뒤로 밀려날수록 못 받을 확률이 커지겠죠. 그래서 최우선변제권을 1순위로 획득하는 게 중요한 것입니다.

 

 

 

 

 

 

최우선변제권 확정일자 전입신고

최우선변제권을 얻기 위해 확정일자와 전입신고를 해야 합니다. 확정일자는 인터넷 또는 주민센터에서 가능합니다. 확정일자는 주택임대차 계약을 체결한 날짜를 확인하기 위해 임대차 계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는 것을 말합니다.

 

 

 

 

 

 

확정일자를 받았다면 전입신고를 해야합니다. 또 실제로 거주도 해야합니다. 해당 주택에 실제 거주를 하는 점유, 서류상으로 전입되는 전입신고, 전세계약을 체결한 날짜 확인 확정일자까지 세 가지가 합쳐져야 최우선변제권을 획득할 수가 있습니다.

 

확정일자를 받았더라도 전입신고나 실제 거주를 하지 않는다면 효력이 발생하지 않으니 참고하세요.

 

 

 

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전세사기 예방 최우선변제권 전세권설정

 

최우선 변제권은 얻을 수 있는 두 번째 방법 전세권 설정입니다. '전세권 설정'은 전세 계약을 맺은 후 임대인과 임차인이 임대차 계약에서 당사자간 합의에 따라서 전세권을 설정하기로 계약을 체결하는 것을 말합니다.

 

반드시 등기부등본의 내용을 등기해야만 효력이 발생합니다. 전세권 설정은 등기부등본에 직접 등기를 해야 효력이 발생합니다.

 

 

 

 

 

 

참고로 등기부등본의 마음대로 등기를 할 수는 없으니 전세권 설정에는 임대인의 동의가 꼭 필요합니다.

 

 

 

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최우선변제권 전세권설정 비용

 

전세권 설정은 비용이 발생합니다. 등록면허세, 지방교육세, 등록 수수료, 법무사 등기 수수료가 있습니다. 등록면허세는 계약하는 전세보증금의 0.2%, 지방교육세는 등록면허세의 20%입니다.

 

등록 수수료는 1필지에 15,000원 내외입니다. 등기 수수료는 법무사마다 조금씩 다른데 평균적으로 25만 원 내외로 나옵니다.

 

전세권설정을 해두면 전입신고 및 실거주를 하지 않아도 최우선 변제권 효력이 발생합니다. 또 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 별다른 법적 소송 없이 바로 경매 신청이 가능합니다.

 

 

비용이 꽤 들어감에도 불구하고 많은 분들이 전세권 설정을 하는 이유입니다. 일반적으로 대부분 확정일자와 전입신고로 최우선변제권을 얻습니다. 집주인 동의도 필요 없고, 비용도 적고, 절차도 간단하기 때문이죠.

 

최우선변제권을 얻기 위한 방법으로 확정일자, 전입신고, 전세권 설정에 대해 알아봤는데요. 잘 활용하셔서 전세사기를 피하고 전세보증금 못 돌려받는 일 없도록 예방해 보세요.

 

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